Hypotéka je schválená, ale to pořád ještě není všechno!

Cesta k prostředkům z hypotéky se už rychle krátí. Vybrali jste produkt, podali žádost, doložili potřebné doklady, prošli schvalovacím procesem hypotéky a pokud doufáte, že Vás čeká už jen podepisování úvěrové smlouvy, mýlíte se. Nyní si projdeme krok za krokem tím, co nastává po schválení hypotéky.

Smluvní dokumentace k hypotéce

V okamžiku schválení hypotéky dochází k předání úvěrových materiálů pracovníkům oddělení správy úvěrů, kteří zpracují smluvní dokumentaci.

Jaké doklady obsahuje úvěrová dokumentace? Jedná se o:

• Smlouva o úvěru
• Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti
• Návrh na vklad zástavního práva
• Smlouva o zřízení úvěrového účtu¨
• Vinkulace pojistného plnění

Jakmile budou připraveny veškeré podklady k podepsání, bude Vás kontaktovat pracovník banky, který má celý Váš případ na starosti. Požádejte bankéře o zaslání úvěrové smlouvy emailem, abyste si mohli vše doma v klidu prostudovat, zkontrolovat správnost osobních údajů, výši úrokové sazby, fixaci, podmínky čerpání aj. V případě, že jste využili služeb hypotečního poradce, o zaslání smluvních dokumentů se postará právě on. Správný poradce kontrolu veškerých náležitostí smlouvy provede za Vás a případné nesrovnalosti uvede do pořádku.
Úvěrovou smlouvu je ideální podepisovat přímo na pobočce banky, máte tak možnost zeptat se na případné nejasnosti ve smlouvě apod. (s externím hypotečním poradcem opět dostanete vysvětlení předem). Navíc Vám bankéř vysvětlí jak naložit s jednotlivými částmi smluvní dokumentace – co je potřeba ověřit notářem (např. jeden exemplář zástavní smlouvy určený katastrálnímu úřadu), které doklady je potřeba doručit na katastrální úřad apod. Počet vyhotovení úvěrových a zástavních smluv je závislý na počtu účastníků hypotéky (věřitel, dlužník, spoludlužníci, ručitelé).

Co je to úvěrová smlouva?
Jedná se o písemný dokument, kterým se (podle §497 obchodního zákoníku) věřitel zavazuje, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky v určité výši. Naopak dlužník se zavazuje poskytnuté prostředky vrátit, samozřejmě včetně úroků.

Co by měla úvěrová smlouva obsahovat? Údaje ve smlouvě uvedené musí být přesné a naprosto nezaměnitelné. Jmenovitě:

• Vaše jméno, příjmení a úplnou adresu žadatele o úvěr
• Identifikace banky
• Účel hypotéky
• Výše hypotéky
• Výše úrokové sazby a její platnost
• Způsob čerpání hypotéky a podmínky pro čerpání
• Způsob splácení úvěru a délka splatnosti
• Způsob zajištění
• Práva a povinnosti banky a klienta (věřitele a dlužníka)
• Datum a místo uzavření smlouvy
• Podpis zástupců banky a Váš

K podpisu smluvní dokumentace Vám postačí pouze občanský průkaz, příp. druhý doklad totožnosti, tj. řidičský průkaz, cestovní pas...

Čerpání hypotéky

Čerpání hypotéky úvěru je zjednodušeně řečeno uvolnění finančních prostředků bankou na realizaci investičního záměru klienta. Čerpání je možné provést pouze v okamžiku, kdy jsou splněny veškeré jeho podmínky uvedené v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůležitějších podmínek je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí (dnes banky umožňují čerpat hypoteční úvěr na základě doložení návrhu na vklad zástavního práva na KN – tato možnost proces uspíší). Pokud se nejedná o 100% hypotéku, úvěr lze použít až po proinvestování vlastních zdrojů, příp. úvěru ze stavebního spoření či dalších prostředků.
Čerpání hypotéky se zpravidla provádí bezhotovostně, formou proplácení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího či advokátní úschovy. Vyjímečně zasláním na Váš běžný účet – za účelem refinancování vlastních zdrojů.

Při čerpání hypotéky máte dvě možnosti:

• Jednorázové čerpání – v případě jednorázového čerpání hypotéky musíte čerpání samotné provést zpravidla do 6 měsíců od data schválení úvěru. Využívá se při koupi nemovitosti, refinancování aj. Následujícím měsícem po čerpání se začíná splácet částka obsahující jak úrok, tak i jistinu.
• Postupné čerpání – při využití postupného čerpání hypotéky musíte čerpání ukončit do 24 měsíců od data schválení úvěru, převážně k výstavbě, rekonstrukci nebo modernizaci bytu nebo domu. V tomto případě splácíte nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky (nikoli z celé výše hypotéky), a to až do doby, než je vyčerpán úvěr celý. Jakmile celou výši hypotéky vyčerpáte nebo bance oznámíte ukončení dříve, začnete úvěr splácet měsíčními splátkami, ve kterých bude již zahrnut úrok i jistina.

POZOR!
V případě, že nedočerpáte hypoteční úvěr v termínu dle podmínek stanovených v úvěrové smlouvě, hrozí Vám sankce (její výše je závislá na individuálním přístupu banky). Oznámíte-li bance tuto skutečnost s dostatečným předstihem, bude ochotna Vám termín prodloužit dodatkem ke smlouvě a máte tak šanci se sankci vyhnout.
V případě nedočerpání celé výše hypotéky, k níž jste se úvěrovou smlouvou zavázali, se vystavujete dalším postihům. Banky většinou povolují možnost nedočerpat cca 5% z výše schválené hypotéky. Vyšší částku je možné nedočerpat se sankcí (její výše je uvedena v sazebníku dané banky).

Splácení hypotéky

Splácení hypotéky patří mezi méně příjemné činnosti, ale o to více důležité. Máte možnost zvolit si způsob splácení:

• Anuitní splácení – výše měsíční splátky zůstává po celou dobu splácení úvěru naprosto nemněná. Jediné co se mění je poměr mezi jistinou a úroky v čase. Anuitní splácení je vlastně takový standard, mezi klienty nejoblíbenější a nejužívanější. Vhodné je zejména ve chvíli, kdy máte jistotu pravidelného měsíčního příjmu a do budoucna neočekáváte žádné výrazné změny směrem nahoru, ani dolů.
• Progresivní splácení – začínáte splácet úrok a pouze malou část jistiny a výše měsíční splátky v průběhu splácení hypotéky postupně roste. Vhodné např. v situaci, kdy máte aktuálně příjmy nižší, ale víte, že se to v budoucnu změní, že Vám např. zaměstnavatel postupně navyšuje mzdu apod.
• Degresivní splácení – výše měsíční splátky s přibývajícími roky splácení klesá. Tento způsob je vhodný zejména ve chvíli, kdy jste ve velmi dobré finanční situaci a později byste rádi splátky nižší, např. z důvodu plánování rodiny, odchod do důchodu nebo větší investici. Pozor na přísnější nároky na Vaši bonitu. Díky nastavení vyšších splátek na začátku splácíte jistinu mnohem rychleji než v případě předešlých způsobů – přeplatíte tedy bance menší sumu na úrocích.

Konec fixace úrokové sazby

Ať už jste si zvolili jakoukoli fixaci, jednoho dne dojde k jejímu konci a vyvstane otázka – „co teď, jak dál?“ Možností je hned několik. S koncem fixace Vám stávající banka nabídce novou úrokovou sazbu, zpravidla mnohem vyšší než byla ta původní.

Jaké jsou tedy Vaše možnosti?

• Dohodnout se - Můžete se pokusit se stávající bankou rozumně domluvit na takové úrokové sazbě, která bude vyhovovat oběma stranám
• Splatit úvěr předčasně – pokud máte volné finanční prostředky, můžete je použít na předčasné splacení úvěru
• Splatit jen část – neboli využít možnost mimořádné splátky
• Hypotéku refinancovat – neboli splatit úvěr úvěrem novým. S tím je samozřejmě spojené znovu celé vyřizování hypotéky přes podání žádosti až po schvalování, avšak se zjednodšeným procesem...

Podrobnější informace ZDE!

Pokud si po přečtení našeho hypotečního průvodce říkáte, že si sami na vyřízení hypotéky netroufáte, že tolik času a starostí hypotéce věnovat nemůžete či nechcete, nabízí se možnost kontaktovat naše hypoteční poradce. Svým poradenstvím Vám ušetříme spoustu času, starostí a peněz. Své dotazy piště i na info@kiron.cz.