Hypotéka: Druhá polovina roku 2010 znamenala převážně čekání na další pokles sazeb. Otázkou zůstává, zda tento trend vydrží i v roce 2011.

Rok 2010 byl rokem pomalého nárůstu počtu poskytnutých hypoték. Banky v roce 2009 vlivem globální úvěrové krize a nedostatku vlastních volných peněz, způsobily razantní pokles v poskytování hypoték, které se snažily opět oživit během roku 2010. I když trh s hypotékami pomalý nárůst skutečně zaznamenal, musely se banky vypořádat především se stagnací poptávky v důsledku všeobecného pocitu hospodářské nejistoty, který spuštěním finanční krize banky samy vyvolaly.

Hypoteční trh nakonec zaznamel v roce 2010 výsledky srovnatelné s úrovní roku 2005, ale pro další vývoj je důležitý především rostoucí trend ve druhé polovině roku 2010.

Zpracováno servrem www.khypo.cz - data z ministerstva pro místní rozvoj

Skutečností zůstává, jak jsme se již zmínili v článcích na začátku tohoto roku, že se mnoho potenciálních kupujících (především v první polovině roku 2010) strachovalo rezervovat nemovitost v návaznosti na obtíže, se kterými se setkali při řešení vlastních hypoték. Odklad zamýšlených investic do bydlení, či velké zpoždění při koupi domu, bylo jen odrazem ekonomické nejistoty jedinců i rodin, silně vnímajících potenciální riziko, plynoucí z případné ztráty zaměstnání.

Ve druhé polovině roku 2010 i začátekem prvního kvartálu roku 2011 již podrobnější analýza výsledků z hypoteční kalkulačky Khypo ukazuje na nový trend poptávky po hypotékách. Kupující i žadatelé o hypotéku jsou již více aktivní především v hledání nových a výhodnějších  nabídek nemovitostí i hypoték, ale dle konkrétních výsledků z trhu je počet dokončených obchodů přes rostoucí trend v porovnání se situací před krizí stále ještě nízký.

Zákazníci v této fázi hledají a vyčkávají. Očekávaní jsou různá. Lákavá je jednak možnost, že budou ceny nemovitostí ještě nadále klesat, a jednak i případná příležitost v podobě dalšího snížení úrokových sazeb, jež by umožnila kupujícím pořídit ze svého rozpočtu kvalitnější bydlení.

Poslední vývoj jasně ukázal, že banky touží poptávku stimulovat pomocí řady slev. V průběhu roku 2010 se snažily zvýšit zájem nových klientů především prezentací nižších a výhodnějších úrokových sazeb. Jak můžete vidět v níže uvedeném grafu, zobrazujícího pokles průměrných úrokových sazeb,  bylo jejich snižování skutečně pro většinu bank tím nejsilnějším nástrojem, kterým se snažily ovlivnit vývoj na trhu  a zajistit co nejdříve zvýšení poptávky. V průběhu roku jsme byli také svědky vzestupu nových hypotečních produktů vázaných na pohyblivou sazbu PRIBOR, jež měly ještě více usnadnit vstup na hypoteční trh novým klientům s maximálním využitím pozitivně vnímaného období klesajících úrokových sazeb.

Skutečnost však ukázala, jak jsme se již mohli přesvědčit v roce 2009, že banky na druhou stranu stále pokračovaly v politice přísného výběru svých klientů, a produkty s maximálně zvýhodněnými podmínkami tak měli šanci získat pouze klienti s čistou úvěrovou historií bez delikvence a splňující někdy přísné nároky na bonitu žadatele. Vybrali jsme pro ukázku dva příklady:

Hypotéka 100% - kupní cena: 3 500 000 Kč, výše úvěru: 3 500 000 Kč, 3 roky fixace, splatnost 30 let

Hypotéka 70% - kupní cena: 5 200 000 Kč, výše úvěru: 3 640 000 Kč, 3 roky fixace, splatnost 30 let

Nicméně, během roku 2010 se snažili i kupující maximálně těžit z poklesu cen nemovitostí a zároveň z nízkých úrokových sazeb tím, že v jejich očekávání při úvahách o investici do nemovitosti rostl požadavek vyšší kvality za nízkou a tedy přijatelnou cenu.  Vzestup požadavků v závěru roku na dražší nemovitost a vyšší objem hypotéky je patrný z grafu hypoteční kalkulačky Khypo. V popředí zájmu kupujících tedy postupně vítězí nemovitosti s vyšší hodnotou (po rekonstrukci, v centru města, s lepším vybavením, prostornější, apod.), protože nižší náklady na financování pro ně jednoduše takové nemovitosti činní dostupnější. Pokud však kdokoli hledá více kvality za nízkou cenu, tak celý proces výběru trvá samozřejmě o to déle.

Příklad uvedený níže objasňuje, jak kupní sílu kupujících ovlivňují klesající úrokové sazby, tzv. pákový efekt. Pokles úrokových sazeb během roku 2010 opravdu  způsobil a ukázal, že ti, kdo čekali až doteď, měli pravdu. V našem článku „Nejlepší 100% hypotéka“ z ledna loňského roku je pro žadatele o hypotéku ve výši  3.000.000,- Kč, fixace:5 let, splatnost: 30 let uveden propočet od Hypoteční banky, který od žadatele vyžaduje minimální měsíční plat ve výši 43.663,- Kč. Po dvanácti měsících nabízí Komerční banka stejnou hypotéku s požadavkem na minimání příjem pouze: 30.938,- Kč a úspora  30% je patrná i na měsíční splátce. To vše znamená, že každý kupující si nyní ve srovnání s lednem 2010 může pořídit za stejných nákladů až o 30% „lepší“ bydlení.  Tím jsme jasně ukázali, jak velký dopad měl v roce 2010 na kupní sílu kupujících takový radikální pokles sazeb.

Zdroji: www.khypo.cz
LINK: Hypoteční kalkulačka - porovnání hypoték pro tento měsíc
 
Samozřejmě všechno má svou cenu. V proměnlivosti úrokových sazeb existuje v období jejich poklesu záruka  "okamžité úspory“, ale riziko jejich opětovného růstu nesmí býti opomíjeno, protože v období zvyšování sazeb se úroková zátěž může stát pro rodinný rozpočet vážnou a mnohdy neřešitelnou hrozbou. Pro velmi nízké úrokové sazby totiž platí, že i zdánlivě malé zvýšení těchto sazeb, může znamenat téměř dvojnásobné zvýšení nákladů na financování.

Obecně však platí, že kdokoli se rozhodl zadlužit v této době za účelem pořízení svého bydlení a chce jít až na hranici svých finančních možností, by měl postupovat rychle a především zafixovat současnou výši splátek na maximální možnou dobu, aby předešel případnému překvapení a komplikacím v budoucnu. Ti, kteří hledají spíše investici a mají dostatek finančních rezerv, mají možnost ještě vyčkávat strategicky několik týdnů a  hledat nejvhodnější investiční příležitost do nemovitosti, a poté využít nejen minimálních splátek dnešních úvěrů, ale případně i výnosem z pronájmu pokrýt 100% finančních nákladů na pořízení takové nemovitosti.

V případě řešení ideální hypotéky i hledání vhodné investice se můžete spolehnout na nás. Společně se sítí našich partnerů se pokusíme ideální bydlení či investici nejen nalézt, ale s naší pomocí můžete počítat i při vyjednávání podmínek. A to během celého procesu koupě až po zápis na katastr nemovitostí.
 
Profesionální poradenství, konzultace, či přinejmenším vyslechnutí názoru odborníka při posuzování Vašich možností, znamená vyvarovat se zbytečných chyb.

Naše poradenství je vždy individuální a záleží na profilu klienta.

Zdroj: Dott. Riccardo Pastore, www.khypo.cz